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太仓佳兆业水岸华府13幢【房屋漏水原因检测鉴定】    日期:2017-07-28

说明:为保护客户信息,以下数据有所改动

一、房屋基本概况

屋顶渗水 屋顶漏水

太仓佳兆业水岸华府位于江苏省太仓市鹊桥路1号,东临鹊桥路,西临文华路,南北向分别临近济南路和子冈路,由佳兆业地产(太仓)有限公司于2011年投资建设,其设计单位为中国建筑上海设计研究院有限公司,施工单位为龙元建设集团股份有限公司和江苏正裕建筑安装工程有限公司。

现太仓佳兆业水岸华府13幢2602室业主(原告)发现房屋内局部区域发生墙面渗漏水现象,主要发生在书房、厨房以及客厅走廊靠近厨房推拉门的位置。因2602室业主(原告)、佳兆业水岸华府13幢2603室业主(被告)和佳兆业地产(太仓)有限公司(被告)对渗漏水原因存在争议,2602室业主(原告)遂将2603室业主(被告)及佳兆业地产(太仓)有限公司诉至太仓人民法院,申请对房屋渗漏水原因进行鉴定。为此,江苏省太仓市人民法院于2016年7月18日签发《江苏省太仓市人民法院司法鉴定委托书(2016)苏0585法鉴委字第00128号》(附录I),委托我司对2602室漏水原因进行鉴定,出具鉴定报告和修复方案并估算修复费用。

根据委托方提供的房屋原始建筑结构设计图纸、渗漏水照片以及庭审笔录等相关资料,组织技术人员研究制定了周详的检测鉴定方案,于2016年赴现场,并在三方当事人均到场的条件下,根据有关规范和规程的要求,对房屋进行了检测,随后对现场检测成果进行了整理分析。主要工作内容如下:
(1)房屋建筑结构情况的调查;
(2)房屋渗漏水情况的调查;
(3)房屋渗漏水区域红外热像法检测;
(4)房屋渗漏水原因鉴定分析;
(5)对存在的问题提出处理建议,出具修复方案,并估算修复费用。


二、房屋渗漏水情况的调查

根据现场调查及委托方提供的照片等相关资料可知,2602室存在局部区域渗漏水现象。具体表现为:
1)2602室书房(原设计图纸中为空中花园)墙面东北角发生较大面积渗水现象,部分粉刷层剥落、霉变;
2)2602室走廊靠近厨房门廊位置的天花板发生渗漏水现象,部分吊顶板脱落,存在较为明显的渗漏水印记;
3)2602室厨房工作台、墙角位置存在水渍印记,可能存在渗漏水现象;
4)2602室次卧飘窗墙角发生一定程度渗水及粉刷层剥落现象,飘窗位置墙面粉刷层发生开裂现象;
5)2602室次卧空调洞口附近内墙面粉刷层存在轻微霉变现象;
6)2602室储藏室内墙角存在轻微粉刷层霉变现象。

另外,现场检测还发现,2602室户内楼梯间墙角也存在渗水现象,局部墙面伴有粉刷层剥落、霉变。

漏水分布图
图 2602室渗漏点示意图


三、房屋渗漏水区域的红外热像法检测

红外热像 红外热像2

本站于2016年先后两次组织专业技术人员赴现场,在现场勘查基础之上,于2603室北面天沟进行蓄水试验,并采用R500红外热像仪分别于天沟蓄水前、蓄水2小时、蓄水24小时对各渗漏点墙面进行了红外热像采集。

本次检测通过现场勘查,并结合蓄水试验(2016年8月24日10:30开始),借助红外热像法采集图像,基于现场勘查结果以及红外热图的综合分析对比,发现如下情况:

1)2602室书房(原设计图纸中为空中花园)东北角墙面最低温度平均值,与蓄水前相比,蓄水2h后,区域墙面最低温度温差为0.5℃,最低温度值与蓄水前相比降低0.5℃;

2)2603室户内楼梯间墙角区域与蓄水前相比,蓄水2h后,区域墙面最低温度温差为0.5℃,最低温度值与蓄水前相比降低0.5℃;

3)对2602室书房墙角渗漏区域蓄水试验前后温度分布进行对比发现,1703室书房墙角位置蓄水2h与蓄水前对比,渗漏区域温度呈现明显的下降趋势,而正常区域墙面温度分布蓄水2h较蓄水前有小幅上升;

4)对2603室户内楼梯间渗漏区域蓄水试验前后温度分布进行对比发现,1803室户内楼梯间温度分布蓄水2h后较蓄水前发生较为明显的温度降低现象;

5)蓄水24h后与蓄水前相比,2602室书房墙角渗漏区域最低温度有所回升,2603室户内楼梯间墙角区域虽温度值依然偏低但差值并不明显。

各渗漏区域蓄水试验前后温差结果详见表1

表1 蓄水前后渗漏区域温差


四、房屋渗漏水原因的鉴定分析

经现场检测可知,2602室房屋内局部区域发生墙面渗漏水现象主要发生在书房、厨房、次卧窗台以及客厅走廊靠近厨房推拉门的位置。

通过对2603室北面天沟进行蓄水试验,并采用红外热像仪进行检测发现, 2602室书房墙角渗漏区域在蓄水2h后,区域墙面最低温度值与蓄水前相比均降低0.5℃,且2602室书房墙角渗漏区域温度较蓄水前呈现明显的下降趋势;2603室户内楼梯间墙角渗漏区域的红外热像检测结果与2602室书房墙角渗漏区域呈现一致的规律。根据中华人民共和国行业标准《建筑防水工程现场检测技术规范》(JGJ/T 299-2013)中的13.0.8的相关规定,室内渗漏点温差异常参考值宜为0.3℃~0.5℃,据此认定以上渗漏区域温度异常与天沟蓄水有关。而蓄水24h后,以上渗漏区域最低温度又有所回升,由于渗漏区域的渗入水又重新趋于平衡,以上温度的回升与渗漏区域环境温度变化有关。

综上所述,2602室书房墙角渗漏区域渗水与2603室北面天沟因排水不畅导致的长期积水有关。另外,2602室厨房工作台、墙角位置存在水渍印记以及2602室走廊靠近厨房门廊位置的天花板发生渗漏水也与2603室北面天沟积水渗入墙体并长期积存渗透有关。

2602室次卧飘窗墙角发生的渗水及粉刷层剥落现象是由于飘窗密封性或墙体防水等存在缺陷导致,飘窗位置的墙面粉刷层发生轻微开裂是由于粉刷层材料收缩导致;2602室次卧空调洞口附近内墙面粉刷层存在轻微霉变是由于雨水从空调洞进入室内,导致洞口附近墙面发生霉变;2602室储藏室内墙角存在轻微粉刷层霉变是由于受潮所致。


五、修复方案及费用估算

针对2602室出现的渗漏水现象,根据现场检测结果,给出以下修复方案供委托方参考:

1)2603室北面天沟排水方向与原设计排水方向相反,原设计天沟排水方向为自东向西由天沟西侧落水管排出,但现场实际为天沟东侧低于西侧,易导致天沟东侧积水,且在后期使用中天沟防水被铲除,建议对天沟重新进行防水施工,防水范围扩大到天沟周边墙面,并按天沟原设计排水方向进行放坡,并确保排水畅通;

2)对2602室书房渗漏水墙面装饰层进行铲除,重新粉刷;

3)对2602室走廊靠近厨房门廊位置的损坏吊顶板进行修复、更换;

4)2602室厨房工作台、墙角位置墙面去渍后重新涂刷装饰层或者粘贴饰面砖;

5)对2602室次卧飘窗墙角渗水区域及飘窗位置的开裂墙面进行铲除,重新粉刷装饰层,对飘窗进行密封性检查,并加注密封材料;

6)2602室次卧空调洞口附近霉变墙面去渍后重新粉刷涂层,并使用专业空调洞口封堵泡沫对洞口进行有效封堵;

7)2602室储藏室内的霉变墙面去渍后重新粉刷涂层。


六、房屋漏水检测鉴定结论与建议

1)2602室书房、走廊、厨房及次卧、储藏室部分区域出现渗漏水现象,部分渗漏水区域伴有粉刷层开裂剥落、霉变等现象。

2)2602室书房墙角渗漏区域渗水与2603室北面天沟因排水不畅导致的长期积水有关。另外,2602室厨房工作台、墙角位置存在水渍印记以及2602室走廊靠近厨房门廊位置的天花板发生渗漏水也与2603室北面天沟积水渗入墙体并长期积存渗透有关。

3)2602室次卧飘窗墙角发生的渗水及粉刷层剥落现象是由于飘窗密封性或墙体防水等存在缺陷导致,飘窗位置的墙面粉刷层发生轻微开裂是由于粉刷层材料收缩导致;2602室次卧空调洞口附近内墙面粉刷层存在轻微霉变是由于雨水从空调洞进入室内,导致洞口附近墙面发生霉变;2602室储藏室内墙角存在轻微粉刷层霉变是由于受潮所致。

4)针对2602室出现的渗漏水现象,建议按报告第七节的修复方案进行修复处理。